过去的十年，如果有人问我年轻人做什么好，我会说做地产。 做地产的范畴很大，但是在过去的十年里，你如果是个20多岁的年轻人，你爸不是李刚，你需要自己养活自己，还想娶个差不多的媳妇，吃喝花用过得去，还要摆平丈母娘，你最好离地产近点。 不为别的，就为这行赚钱。在一般的中小城市，过去十年里，你大学毕业，找一份工，如果你是男孩儿且不是天分过人伶俐非凡，如果你是女孩儿长得不是闭月羞花且没有走上小三之路，你大概需要3年的时间去确定自己的行业选择，能在4年内混成企业的中坚力量就算你优秀了，而你在这个阶段的平均收入大致不会超过3000元。而你在地产这个行业，很轻松的可以让自己月入过万元。人是如此，行业也是如此，任何一个行业成为热点，就会产生聚拢效应，相关行业以该行业盈利为最终盈利，向该行业靠拢。
那为什么房地产赚钱呢？ 关于这个行业盈利的核心，除非身在其中的人，外人很难明白，都知道干房地产赚钱，但是怎么赚的，怕说明白的人不多，这也是高房价被长久诟病却扯不清的一个问题。学术界对此说法不一，像郎咸平先生就不止一次说其实土地成本就占据了60%以上的成本，还有几十项税费等等，认为开发的利润并不高。还有的学者把这个归咎于开发商缺少道德，用之类的手法，哄抬房价牟取暴利等等。说法很多，大致也就这两种。 很可惜这两种都未能抓住房地产赚钱的真正关键。 正常来说，贯穿一个房地产开发项目始终，能列到纸面上的成本大致有36项，明面税费9项，各种规划、审查费用像可研审批之类的11项，加上土地成本、建安成本，一般来相对于销售收入会大致占到70%以上，目前房地产能做到30%盈利就很不错了。这个成本是粗算成本，也就是说把花出去的钱加起来，在用总销售额去减，得百分比，这是老百姓都能算清楚的帐。所以精打细算，丢进去一亿，2年拿出来3000万的就算是很厉害的好手了，一年1500万，这个很好算。任一个项目再小，零零碎碎搞下来，也得2年，一年才15%，这相比于某些高利息的放贷实在不值一提，甚至低于很多普通行业的盈利率。这里还没有计算财务成本、融资成本、以及名目繁杂的不可预见支出。这样算下来，你会发现，毛暴利，这要叫暴利，从北京天桥20块钱批发，拿到郑州光彩买200的大姐都会笑了。但是没暴利为什么人人都在喊暴利，为什么这么多人前赴后继的加入这个行业呢？莫非这些人神经错乱了？如果这些人神经错乱了，为什么这些人前不久还在街头开个破奥拓求爷爷告奶奶的搞批文，转眼间就牛气冲天的成了什么成功人士呢？ 其实所谓利，不是算开销，营业额减去开销是纯利润，要算另外一笔账叫做资本盈利率。其实一个真实的项目开发过程大致是这样的。 融取资金购置地皮——抵押地皮取得开发贷款（偿还部分高成本融资）/要求建筑商垫支建筑资金——通过内部预售回笼部分资金（偿还部分高成本融资）——利用回笼资金或置换抵押物解押地皮取得预售资格——按揭贷款回笼资金——工程封顶支付工程款——收盘。假定一块地皮做价100万元一亩100亩，只要解决初期的土地购置投入，哪怕是通过高成本融资借2个月，完成招拍挂流程，其后都可以通过上述程序满足自身资金周转需求。而一个100亩的楼盘哪怕在三线楼盘也有接近10亿的销售额，3亿左右的纯利润，按照开发周期2年，其实是拿1个亿的土地投入赚3亿元纯利润，这个暴利就是如此而来。这个盈利率，连在北京天桥20块钱进货，在郑州光彩200块钱卖的大姐都会很满意了。学者们就是绕不过这个弯儿，所以很惆怅，老是抓住什么道德良心之类的事儿不放，扯不到正点上。
过去的十年，如果有人问我年轻人做什么好，我会说做地产。
做地产的范畴很大，但是在过去的十年里，你如果是个20多岁的年轻人，你爸不是李刚，你需要自己养活自己，还想娶个差不多的媳妇，吃喝花用过得去，还要摆平丈母娘，你最好离地产近点。
不为别的，就为这行赚钱。在一般的中小城市，过去十年里，你大学毕业，找一份工，如果你是男孩儿且不是天分过人伶俐非凡，如果你是女孩儿长得不是闭月羞花且没有走上小三之路，你大概需要3年的时间去确定自己的行业选择，能在4年内混成企业的中坚力量就算你优秀了，而你在这个阶段的平均收入大致不会超过3000元。而你在地产这个行业，很轻松的可以让自己月入过万元。人是如此，行业也是如此，任何一个行业成为热点，就会产生聚拢效应，相关行业以该行业盈利为最终盈利，向该行业靠拢。
那为什么房地产赚钱呢？
关于这个行业盈利的核心，除非身在其中的人，外人很难明白，都知道干房地产赚钱，但是怎么赚的，怕说明白的人不多，这也是高房价被长久诟病却扯不清的一个问题。学术界对此说法不一，像郎咸平先生就不止一次说其实土地成本就占据了60%以上的成本，还有几十项税费等等，认为开发的利润并不高。还有的学者把这个归咎于开发商缺少道德，用之类的手法，哄抬房价牟取暴利等等。说法很多，大致也就这两种。
很可惜这两种都未能抓住房地产赚钱的真正关键。
正常来说，贯穿一个房地产开发项目始终，能列到纸面上的成本大致有36项，明面税费9项，各种规划、审查费用像可研审批之类的11项，加上土地成本、建安成本，一般来相对于销售收入会大致占到70%以上，目前房地产能做到30%盈利就很不错了。这个成本是粗算成本，也就是说把花出去的钱加起来，在用总销售额去减，得百分比，这是老百姓都能算清楚的帐。所以精打细算，丢进去一亿，2年拿出来3000万的就算是很厉害的好手了，一年1500万，这个很好算。任一个项目再小，零零碎碎搞下来，也得2年，一年才15%，这相比于某些高利息的放贷实在不值一提，甚至低于很多普通行业的盈利率。这里还没有计算财务成本、融资成本、以及名目繁杂的不可预见支出。这样算下来，你会发现，毛暴利，这要叫暴利，从北京天桥20块钱批发，拿到郑州光彩买200的大姐都会笑了。但是没暴利为什么人人都在喊暴利，为什么这么多人前赴后继的加入这个行业呢？莫非这些人神经错乱了？如果这些人神经错乱了，为什么这些人前不久还在街头开个破奥拓求爷爷告奶奶的搞批文，转眼间就牛气冲天的成了什么成功人士呢？
其实所谓利，不是算开销，营业额减去开销是纯利润，要算另外一笔账叫做资本盈利率。其实一个真实的项目开发过程大致是这样的。
融取资金购置地皮——抵押地皮取得开发贷款（偿还部分高成本融资）/要求建筑商垫支建筑资金——通过内部预售回笼部分资金（偿还部分高成本融资）——利用回笼资金或置换抵押物解押地皮取得预售资格——按揭贷款回笼资金——工程封顶支付工程款——收盘。假定一块地皮做价100万元一亩100亩，只要解决初期的土地购置投入，哪怕是通过高成本融资借2个月，完成招拍挂流程，其后都可以通过上述程序满足自身资金周转需求。而一个100亩的楼盘哪怕在三线楼盘也有接近10亿的销售额，3亿左右的纯利润，按照开发周期2年，其实是拿1个亿的土地投入赚3亿元纯利润，这个暴利就是如此而来。这个盈利率，连在北京天桥20块钱进货，在郑州光彩200块钱卖的大姐都会很满意了。学者们就是绕不过这个弯儿，所以很惆怅，老是抓住什么道德良心之类的事儿不放，扯不到正点上。